Zur Entwicklung des Immobilienmarktes seit Januar 2022

Wir haben für Sie eine Statistik vorbereitet, die die Nachfrageentwicklung von Januar 2022 bis Februar 2023 zeigt: Rund 76 % beträgt der Nachfragerückgang bei Immobilien in einem Zeitraum von Januar 2022 bis Februar 2023. Wen wundert es? Ist doch so Einiges passiert im letzten Jahr, was auf die Nachfrageentwicklung am Immobilienmarkt Einfluss haben könnte.

Als aktiver Teilnehmer am Immobilienmarkt haben wir drei Faktoren, die auf die Nachfrage einwirken, ermittelt: 

1. Mit Ende der Niedrigzinsphase um den Jahreswechsel 2021/2022 läutete die Europäische Zentralbank (EZB) eine Entwicklung ein, die sich direkt auf das Kaufverhalten von Immobiliensuchenden ausgewirkt hat. Die Phase der Billigkredite von 1% oder weniger war damit definitiv vorbei. Die Bauzinsen stiegen ab dem Jahresbeginn 2022 erst kaum merklich, dann ab der Jahresmitte mit der Erhöhung des Leitzinses durch die EZB um 0,5 % deutlich spürbar an. Diese Entwicklung fand bereits vor dem Angriff Russlands auf das Nachbarland Ukraine im Februar 2022 statt.

2. Zu der von der EZB ausgelösten Zinsentwicklung kam die mit dem Krieg in Osteuropa verbundene Energie- und Verbrauchsgüterknappheit in Deutschland. Manchmal war es auch nur die Angst davor, doch wenig beflügelt den Markt mehr als irrationale Momente, seien es Ängste oder Hoffnungen. Durch die tatsächliche oder gefühlte Güterknappheit sind die Preise für Lebensmittel, Energie, Baukosten, Handwerker, kurz die Lebenshaltungskosten um zeitweise bis zu 10% (Inflation) gestiegen. Und wer spürt dies nicht im eigenen Geldbeutel? Das zeitliche Aufeinandertreffen von Inflation, höheren Bauzinsen und Zukunftsängsten ließ die Bauzinsen auf zwischenzeitlich über 4% steigen (dazu kommt noch die Tilgung).

3. Ein weiterer Faktor, der sich immer stärker auf die Nachfrage nach Immobilien auswirkt, ist der energetische Sanierungsstau bei Bestandsimmobilien. In Deutschland sind überwiegend Gas- und Ölzentralheizung zur Erwärmung der Gebäude und zur Warmwasserbereitung im Einsatz. Auch wenn die Quote der regenerativen Energiequellen Jahr für Jahr steigt, steht bei vielen Mehrparteien- und Einfamilienhäuser bei Verkauf oder Vermietung im Energieausweis ein G oder H. Dies bedeutet, dass eine kostenintensive energetische Sanierung in den nächsten Jahren ansteht. Die Kosten werden zwar von Förderprogrammen teilweise aufgefangen, aber ein Teil müssen die Eigentümer übernehmen.

Eine Mischung gesetzlicher Vorgaben für die energetische Sanierungen von Bestandsgebäuden ausgehend von der Europäischen Union und der Bundesregierung in Verbindung mit einem deutlichen Anstieg der Bauzinsen und einer Inflation macht es Käufern so schwer, sich zu entscheiden. Ein nicht unerheblicher Teil der Kaufinteressenten bekommt auch einfach keine Finanzierung mehr. Viele wollen kaufen, wenige können es sich (noch) leisten.

Bedeutet das nun für Sie als Verkäufer und für uns als Makler, dass keine Immobilien mehr verkauft werden? Keineswegs. Es bedeutet aber, dass sich der Immobilienmarkt von einem Verkäufer- in einen Käufermarkt entwickelt hat. Objekte in die Vermarktung zu bekommen, war jahrelang die Herausforderung für Immobilienmakler. Die Verkäufer konnten sich kaum gegen die Flut von Werbeflyern und Anrufen wehren, die häufig ungefragt ins Haus geflattert sind. Inzwischen ringen sowohl Privatverkäufer als auch Immobilienmakler um jeden Käufer. Und genau an dieser Stelle, ist es wichtig, auf den richtigen Partner zu setzen. Immer noch sind Immobilien emotionale Güter, zumindest für Eigennutzer und verkaufen sich nicht nur über den Preis, sondern auch über sogenannte „weiche“ Faktoren, wie z.B. die bevorzugte Lage, den Charme (z.B. eines Sandsteinhauses) oder die für Familien perfekte Raumaufteilung. Was spricht für eine positive Entwicklung von Bestandsimmobilien 2023? Durch die gestiegenen Baukosten haben zunehmend Bauträger und private Bauherren ihre projektierten Vorhaben auf Eis gelegt. Der Markt spiegelt diese Entwicklung durch ein größeres Angebot an Grundstücken wider. Der Bedarf an Wohnraum ist jedoch nach wie vor groß. Von dieser Entwicklung profitieren Bestandsimmobilien, auch wenn häufig eine energetische Nachrüstung und Sanierung oder Teilsanierung ansteht.

Ein letzter Blick auf die beigefügte Grafik zeigt, dass sich die positive Entwicklung bereits abzeichnet. Die Nachfrageentwicklung von Januar zu Februar 2023 ist mit einem deutlichen Plus von 46 % eindeutig positiv.

Wir wollen Ihnen aber auch nichts vormachen: Wir erwarten nach wie vor eine negative Preisentwicklung bei Bestandsimmobilien mit fossilen Brennstoffen als Wärmeerzeuger. Dies zeigt nicht nur die Nachfragestatistik, sondern auch die Statistiken bei den großen Immobilienportalen im Bestand. Für diese Immobilien wird es Zeit für alternative Vermarktungsstrategien, wie z.B. das Bieterverfahren.

Quelle: Raisch Immobilien

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