Der deutsche Immobilienmarkt in Kürze
Der diesem Immobilienmarktbericht Deutschland zugrunde liegende Berichtszeitraum umfasst die Jahre 2021 und 2022. In beiden Jahren, aber insbesondere 2022 gab es außergewöhnliche Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt. Noch im Jahr 2021 gewannen die Preissteigerungen der Vorjahre noch einmal an Dynamik. Die Preiszuwächse übertrafen die der Vorjahre – sowohl bei den meisten Immobilienarten als auch in den meisten Regionen Deutschlands. Im Ergebnis erreichte der Umsatz mit Immobilien im Jahr 2021 einen Rekordwert von über 356 Milliarden Euro. Die Umsatzsteigerung wurde begleitet von robusten Transaktionszahlen. Die insgesamt über eine Million Immobilientransaktionen haben das recht konstante Niveau der vorangegangenen sechs Jahre geringfügig übertroffen.
Anfang 2022 setzte jedoch vor allem im bedeutenden Wohnimmobilienmarkt eine spürbare Dämpfung der bisherigen nahezu kontinuierlichen Preissteigerungen ein. Diese führte zu messbaren Preisrückgängen ab etwa Mitte des Jahres 2022. Der Preisrückgang fiel mit dem Ende der Nullzinspolitik zusammen, das die bedeutenden Notenbanken in den Monaten Mai und Juni 2022 eingeleitet hatten. Seitdem stiegen die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank von 0 % über 2,5 % Ende 2022 auf über 4 % zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses dieses Berichts. Noch mehr als die Preise selbst berührte die steile Zinsentwicklung die Kaufbereitschaft bzw. Finanzierbarkeit der Kaufvorhaben: Mit jedem Zinsschritt nach oben verringerte sich in der zweiten Jahreshälfte 2022 die Zahl der abgeschlossenen Immobilienkaufverträge. Im Ergebnis fiel die Anzahl der Transaktionen im Jahr 2022 um 16 % auf 866.000 und somit auf den geringsten Wert des für den Bericht zur Verfügung stehenden Vergleichszeitraums seit 2009. Der Geldumsatz mit Immobilien fiel im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr ebenfalls um 16 % auf 301 Milliarden Euro. Trotz deutlich geringerer Kauffallzahlen lag der Geldumsatz ungefähr in der Größenordnung der beiden Jahre vor 2021.
Die Entwicklungen betreffen die verschiedenen Grundstücksarten und somit die sachlichen Teilmärkte in unterschiedlicher Art und Weise. Abhängig ist dies vor allem davon, wie verhandelbar der Preis für Immobilien ist. Bei Entwicklungsprojekten wie neu gebauten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern oder Baugrundstücken für andere Immobilienprojekte, die dem Markt zugeführt werden, liegt in der Regel ein kalkulatorisches Geschäftsmodell vor. Dieses Modell enthält Kosten – etwa für die Entwicklung und Erschließung eines Baugebiets oder für den Wohnungsbau. Diese Kosten, gleich ob für den Hoch-, Tief- oder Straßenbau, sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen, abgebildet im Baukostenindex des Statistischen Bundesamtes. Damit die Kalkulation nicht zu einem negativen Ergebnis auf der Investorenseite führt, ist für die Projektträger ein Preisnachlass keine Option, obwohl der Markt mit der durch die steigenden Kapitalmarktzinsen schwierigeren Finanzierbarkeit danach verlangen würde. Diese ausbleibende Preiselastizität führt zu einem Rückgang der Kauffallzahlen. Geplante Baugebiete finden oft nicht mehr den Weg in die Vermarktung, geplante Bauvorhaben werden nicht realisiert und der Druck auf den Mietwohnungsmarkt steigt.
Während sich die Transaktionszahlen von Immobilien und Grundstücken im Jahr 2022 gegenüber 2021 um 16 % verringerten, verzeichneten mehrere Teilmärkte einen noch stärkeren Rückgang:
● Die Anzahl der verkauften Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau reduzierte sich von 93.700 auf 63.300 und damit um rund 32 %.
● Die Anzahl der verkauften Bauplätze für den Mehrfamilienhausbau reduzierte sich von 5.100 auf 3.700 und damit um rund 27 %.
● Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen im Erstbezug reduzierte sich von 68.300 auf 38.700 und damit um rund 43 %.
Ein anderes Marktverhalten ist bei den gebrauchten Immobilien zu beobachten. Hier greifen die vorgegebenen Randbedingungen der Neuprojektierung wie die Höhe der Baukosten nicht oder kaum. Stattdessen wirken die Kräfte des Marktes im Zusammenspiel aus Angebot und Nachfrage. Interessenten konnten dabei im Jahr 2022 wegen der veränderten Finanzierungsmodalitäten nicht mehr die Preise bieten wie noch ein Jahr zuvor. Die Veräußernden mussten bei ihren Angeboten jedoch nicht in erster Linie an die Refinanzierung denken. Deshalb waren sie eher bereit, Preisnachlässe zu akzeptieren, zumal im Vergleich zum Erwerbszeitpunkt oder dem Zeitpunkt des Neubaus der Immobilie bereits ein guter Wertzuwachs erzielt worden sein sollte. Folglich war die Preiselastizität hier größer. Das führte dazu, dass sich die Transaktionszahlen nicht so stark reduzierten wie bei den Bauplätzen und den neuen Eigentumswohnungen. Der Rückgang der Transaktionszahlen von 2021 nach 2022 fiel in den meisten Teilmärkten der gebrauchten Immobilien geringer aus als die 16 %, die für den gesamten Immobilienmarkt ausgewiesen sind.
Dazu einige Beispiele:
● Die Anzahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser reduzierte sich von 172.300 auf 156.700 und damit um rund 9 %.
● Die Anzahl der verkauften Reihenhäuserund Doppelhaushälften reduzierte sich von 95.500 auf 84.200 und damit um rund 12 %.
● Die Anzahl der verkauften gebrauchten Eigentumswohnungen reduzierte sich von 234.100 auf 207.500 und damit um rund 11 %.
Zusammenfassend haben sich im Jahr 2021 die Preisentwicklungen der vorausgegangenen Jahre noch einmal beschleunigt, ohne sich auf die Transaktionszahlen auszuwirken. Dies kann als ein Nachholeffekt bezogen auf die vorangegangenen Zurückhaltungen aufgrund der Corona-Pandemie interpretiert werden. 2022 vollzog sich eine Trendwende am Immobilienmarkt. Signifikant waren hierbei die ab Mitte bis etwa Ende des Jahres stark zurückgehenden Transaktionszahlen.
Das niedrige Niveau von Ende 2022 bleibt bis heute bestehen. Während die Transaktionszahlen bezogen auf den Zeitraum des Immobilienmarktberichts Deutschland gering sind, bewegen sich die Immobilienpreise inzwischen auf dem Niveau von Ende 2020/Anfang 2021. Die mit dem Jahr 2022 einhergehenden Veränderungen am Immobilienmarkt setzen sich nach den derzeitigen Erkenntnissen im Jahr 2023 fort. Insbesondere der Wohnungsbau muss sich auch 2023 den veränderten Rahmenbedingungen stellen. Das sind auf der Angebotsseite vor allem Lieferengpässe, Materialknappheit und -verteuerung sowie gestiegene Bau- und Energiepreise. Nahezu alle Baumaterialien sind deutlich teurer geworden. Preistreibend wirken sich auch die Energiepreise aus. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Wohnraum durch wachsende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen gestiegen. Allerdings haben die wirtschaftlichen Einschnitte und die vor allem im Jahr 2022 hohe Inflation zu Reallohnverlusten geführt.
Seit dem zweiten Quartal 2023 ist wieder ein leichter Anstieg der Reallöhne zu verzeichnen, was die Wohnungsnachfrage weiter beleben könnte. Der 2022 begonnene sprunghafte Anstieg der Zinsen hat sich in 2023 fortgesetzt. Mit den schnellen Veränderungen der Marktbedingungen hat die Verunsicherung privater und institutioneller Investoren im Hinblick auf künftige Entwicklungen zugenommen und zu einer entsprechenden Zurückhaltung auf dem Markt geführt. Für viele Immobilienmärkte in den Großstädten gilt, dass sich die im Sommer 2022 einsetzende Zurückhaltung auch im ersten Halbjahr 2023 fortgesetzt hat. So ist die Anzahl der Kauffälle gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 in vielen Städten um bis zu 40 % gesunken. Der Geldumsatz ist teilweise noch stärker zurückgegangen. Zunehmend schlägt sich diese Zurückhaltung auch in der Preisentwicklung der einzelnen Marktsegmente nieder. Die Preise für Baugrundstücke für Einfamilien-, Zweifamilien- und Reihenhäuser sind in etlichen Großstädten im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 um etwa 10 % gefallen.
Eine ähnliche Entwicklung zeigt sich bei bebauten Grundstücken sowie Eigentumswohnungen. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes, der ebenfalls auf der Auswertung der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse beruht, zeigt für das zweite Quartal 2023 einen Preisrückgang von -9,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Der Preisindex für neu erstellte Wohnimmobilien ist dabei mit -4,8 % nicht so stark gesunken wie der Preisindex für bestehende Wohnimmobilien mit -10,7 %. Ob sich die negative Entwicklung im nächsten Jahr abschwächt, ist noch nicht abzusehen. Die zurückhaltende Nachfrage durch die erschwerten Finanzierungsbedingungen beim Immobilienkauf wird auch 2024 möglicherweise ausschlaggebend sein und sich weiterhin in eher sinkenden Preisen bemerkbar machen. Eine wirtschaftliche Belebung mit steigenden Reallöhnen könnte die Immobiliennachfrage jedoch wieder stärker ankurbeln.
Quelle: Immobilienmarktbericht 2023 der Gutachterausschüsse in Deutschland; Immobilienverband Deutschland (IVD)
